BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI

Mój Mail:

O WYCENIE

Kim jest rzeczoznawca majątkowy

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 174.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Rzeczoznawca majątkowy nabywa prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawcy majątkowego” z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości.

Podstawowymi zasadami obowiązującymi rzeczoznawcę majątkowego są: rzetelność, uczciwość, szczególna staranność, bezstronność, poszanowanie prawa i zachowanie tajemnicy zawodowej.

Rzeczoznawca majątkowy, jako osoba zaufania publicznego, nie jest związany żądaniami zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi.

Podstawowe przepisy prawne regulujące problematykę wyceny

· Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741 z 1997 r. z późn zm.),

· Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924, z późn zm.),

· Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych uchwalane przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych na wniosek Zarządu Federacji.

Co bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru sposobu określania wartości przedmiotu wyceny

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

cel wyceny,
rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie,
uwarunkowania przedmiotu wyceny,
funkcję wyznaczoną dla gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego,
stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej,
stan zagospodarowania i aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny,
dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,
obecny stan rynku nieruchomości w zakresie wynikającym z przedmiotu wyceny,
postanowienia wynikające z umowy zawartej z zamawiającym operat szacunkowy.

Co to jest operat szacunkowy

Operat szacunkowy (zwany wyceną) jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzoną na piśmie i stanowi dokument urzędowy.

W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien być opracowany zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określania wartości przedmiotu wyceny.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o których mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego – autora wyceny (ust. 3 i 4 art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 z 2002 r., poz. 1924 z póżn. zm.).

Co jest przedmiotem wyceny

Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny określa:

wartość prawa własności nieruchomości,
wartość innych praw do nieruchomości takich jak:

· prawo użytkowania wieczystego gruntu,

· prawa zobowiązaniowe (np. najem, dzierżawa, użyczenie, dożywocie itd.).

· prawa rzeczowe ograniczone (np. służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie itd.),

Przedstawiona wyżej zasada wynika stąd, że przedmiotem obrotu rynkowego (tj. towarem na rynku) nie są nieruchomości jako rzeczy materialne lecz prawa do nich. Żaden uczestnik rynku nie kupuje gruntu po to by go przenieść w inne miejsce. Nieruchomość w odróżnieniu do ruchomości cechuje stałość w miejscu.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy odpowiada na pytanie – ile jest warte na określonym rynku:

· prawo własności,

· prawo użytkowania wieczystego gruntu,

· prawo własności obciążone prawem zobowiązaniowym (np. dzierżawą),

· samo prawo zobowiązaniowe (np. najem),

· prawo własności obciążone ograniczonym prawem rzeczowym (np. nieruchomość obciążona służebnością),

· samo ograniczone prawo rzeczowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Rodzaje wartości nieruchomości określane w procesie szacowania

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podaną definicję wartości rynkowej nie należy utożsamiać z ceną nieruchomości. Cena jest wyrazem wartości i może być kształtowana w sposób koniunkturalny. Cena jest tylko faktem zaistniałym na rynku i nie zawsze jest równa wartości nieruchomości.

Wartość rynkowa jest najbardziej prawdopodobną (przewidywaną) ceną możliwą do uzyskania na rynku, jest wartością typową dla rynku, odzwierciedlającą najczęstsze zachowania kupujących i sprzedających.

Podstawą do określenia wartości rynkowej są: typowe transakcje, średnie stawki czynszu, czy przeciętne koszty funkcjonowania i eksploatacji notowane dla porównywalnych nieruchomości.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podeście dochodowe.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie, uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje ją przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód (art. 153.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość rynkową należy odróżnić od wartości indywidualnej (tzw. inwestycyjnej), czyli wartości dla konkretnego uczestnika transakcji – inwestora, który kierując się określonymi założeniami i dokonaną wcześniej oceną inwestycji nabywa oznaczoną nieruchomość w celu realizacji ustalonego planu.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150.3. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia wyceny

Podstawą do określenia stanu wycenianej nieruchomości są udostępnione przez zamawiającego dokumenty:

ewidencyjne (wyrys z mapy ewidencji gruntów, wypis z ewidencji gruntów itp.),
techniczne (dokumentacja techniczna obiektu itp.),
prawne (odpis z księgi wieczystej itp.),
inne dokumenty podane przez rzeczoznawcę majątkowego niezbędne do wyceny określonego rodzaju nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje udostępniane dane, w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości, z zachowaniem zasady poufności.

Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej (art. 175.3. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Czynności poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego

Przed przystąpieniem do opracowania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:

przeprowadzenia wizji lokalnej i inwentaryzacji przedmiotu wyceny oraz wykonania dokumentacji fotograficznej,
zgromadzenia dokumentów: ewidencyjnych, technicznych, prawnych oraz innych, niezbędnych informacji dotyczących przedmiotu wyceny.

Podstawą dla określenia stanu ewidencyjnego i prawnego nieruchomości są dokumenty udostępnione zazwyczaj przez zamawiającego wycenę.

Do czego potrzebna jest wycena

Wycena umożliwia stronom ustalenie granic ustępstw na rzecz drugiej strony podczas negocjacji. Wyznacza zarówno nabywcy, jak i zbywcy strategię negocjowania ceny oraz dostarcza argumentów podczas negocjacji, mogących wzmocnić pozycję negocjacyjną danej strony i tym samym skutecznie oddziaływać na stronę przeciwną w kierunku merytorycznego przekonania jej do swoich racji.

Wycena pełni funkcje informacyjną w sytuacji gdy zamawiający (klient) pragnie poznać wartość przedmiotu szacowania, aby na tej podstawie wyciągnąć odpowiednie wnioski i przyjąć odpowiednie zasady gospodarowania majątkiem.

Operat szacunkowy nie jest ekspertyzą techniczną lecz sporządzoną na piśmie opinią autorską o wartości prawa własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości.

Wycena ustalona w postępowaniu administracyjnym lub sądowym stanowi dokument urzędowy i podstawę do podjęcia określonej decyzji lub wydania orzeczenia w toku postępowania.

Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony (art. 156.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak długo ważny jest operat szacunkowy

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. (art. 156.4. ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Czynniki wpływające na wartości nieruchomości

Nieruchomość można uznać za atrakcyjną jeżeli:

ma uregulowany status prawny,
jest dobrze zlokalizowana na rynku,
jej otoczenie (sąsiedztwo) jest dogodne (nieuciążliwe),
nie ciążą na niej inne prawa (graniczenia), które mogą utrudniać korzystanie z niej,
plany rozwojowe najbliższego otoczenia mogą spowodować wzrost jej wartości,
daje pewność i stabilność inwestycji,
stanowi zabezpieczenie prze inflacją,
tkwi w niej określony potencjał gospodarczy,
nie wymaga nakładów, których wysokość trudno określić, specjalnego nadzoru, itp.,
przynosi stały dochód lub może generować dochód, którego wysokość jest możliwa do określenia.